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售價3成為合理毛利

每建坪土地成本=購地成本單價/容積率

推估建案售價

【洪安怡╱台北報導】每間建設公司對建案開價的計算方式略有不同，如忠泰建設以土地價值與營造成本加上毛利，推算出新建案的售價，10年前的毛利率約售價30~50%，但隨著土地成本的增加，毛利漸漸降低，目前30%為合理毛利率。台北市土地取得不易，不少合建案因無土地成本支出，建設公司甚至會將毛利率壓低至15~20%左右。
忠泰建設表示，建設公司銷售新建案利潤來源，除了常見的加工財，土地增值財也是一種方式，由於土地價值不斷高漲，假設建設公司於3年前購得該地，地坪每坪價格100萬元，3年後推出新建案，該區土地價格已上漲至每坪500萬元，增加的400萬元即土地增值財。但由於目前雙北都會區建地稀少，不少建設公司推案計畫安排較為緊湊，取得土地後新建案就要推出，相對稀釋了土地增值的利潤。

政策獎勵 容積增加

若要以購地價格推算售價，將購地成本單價除以容積率，可得每建坪土地成本，再加上每建坪營建成本，最後乘以1加0.3~0.4不等的利潤可得。不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶表示，因政策獎勵下，容積率多半會增加，一般以1.6倍來計，如住三的土地容積率為225%，加乘計算後可得容積率為360%。 
假設某建設公司購入北市住三土地共100坪，購入總額1億元，可得購地成本單價為每坪100萬元，將100萬元除以加乘計算後的容積率360%，得每建坪土地成本為27.7萬元，加上每建坪營造費用20萬元，可得約47.7萬元，乘以利潤數值1.3倍（毛利率30%），得該案最低售價每坪約62萬元，實際情況視個案不同仍會有所差異。